关于买房的那些事
 
随着中国房市水涨船高,和人民币年化汇率的悄悄贬值,海外资产配置已经势在必行。那作为外国人,如何在多伦多买房?除了房价,其他要考虑的因素有什么?税又是多少呢?
 
加房集团带你看看在大多村买房都哪些步骤:
 
1.在哪里买房?
 
买房买房,首先要知道买在哪里?综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。
 
从大多伦多的地理发展历史来看,基本上是从南往北,以YONGE街为中轴线,向东或者向西发展的。所以,按照一般情况来说,北部多伦多的房子比南部多伦多的房子要来的新一点,远离央街的区域的房子要比过央街区域的房子又新一点。
 
决定买房位置是整个买房过程中的重中之重。而关于地理位置的重要性,各类文章可谓汗牛充栋,本文章就不再多介绍。好的地段一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微,原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止;那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多,如果没有作好功课,不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。
 
 
需要做贷款的,尽可能先做贷款预批。加房地产经纪团队可以帮你找到最好的贷款经纪人,为你提供最佳贷款利率。在加拿大,买房利息分为浮动利息制和固定利息制:
 
浮动利率,就是合同上明确利息根据每年国家的利息政策变动而变动;固定利息可以有1年,2年,3年,5年,7年,10年固定利息制,即1年(2年,3年,5年,7年,10年)内利息按照和银行约定的利息支付,直到固定利息到年限后,可以和银行再度约定或者改为浮动利率。
 
在贷款经纪人的帮助下,也许可以拿到比国家银行标准利率略低的利息。但其实,加拿大贷款利率已经很低了!并且最长可以贷款25年。
 
做好了贷款预批准,就如同拿到了通行证,可以帮助你在很多人抢一个房子的时候,让买房方更加确定你的买房能力,而帮助你胜出。即使是买新房,不需要抢房的情况下,一旦看中,可以以更快的速度完成买房过程。
 
2.贷款预批
3.看房
看房是买房过程中激动人心的一个环节。
 
在看房前,加房经纪会根据客户的心目中理想购买的房子会把房源精选挑选出来。具体到房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。根据这些信息,我们可以更好的定位房子的价格,与买房策略。
 
看房之时,一般采取由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;如果是街角的房子,有些后院会相对小,我会告知客人,尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。
 
房子本身的外观也会告知我们很多信息。如:平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等,因为建筑风格的不一样,大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄,是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树,要看树离地基是否太近,如果太近,树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观,还会让你花更多的钱在冬天的取暖上,所以,了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且,更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外,外墙采用的材料、有无脱落,本身是否有裂缝;落水管有无破漏,排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。
 
进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是厨房,饭厅和客厅。房屋结构是否宽大方正、采光好的客厅和卧室以及洗手间的数量都是看房的要点。
 
在安大略省,一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。
 
决定下Offer,通常的程序是:
 
1、打电话给卖方经纪登记,经纪公司让你留下联系电话,并通知(Page)卖方经纪;
 
2、卖方经纪会回电你的经纪,告知接受OFFER的方式:是当面递交还是传真;如果需要当面谈判,地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方;
4.下OFFER
 
 
5.条件及解除条件
 
一般Offer中最常见的附加条款有:
 
   
1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。
 
2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。
 
 
 
3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。
 
需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。
 
另外一个需要说明的是,如果你在买房前,对自己的贷款了然于胸,贷款条件就没有必要加上,这样,获得自己满意Offer的几率会大一些;验屋条件也取决一些要素:譬如几年新的房屋,加上这个条件意义就不大,当然,这也取决客户的偏好;至于查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
 
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
 
 
6.银行贷款
 
当卖房方接受了你的出价,接下来就是办理银行贷款了。如果你已经得到银行预批了,这个步骤就非常快。如果没有,就给尽快。特别是外国买家,大部分银行需要首付款在加拿大存够30-90天。你之前的买房合同交易结束日期受此影响。大家可以选择在大陆,或者香港有分行的银行开设海外账户,例如ICBC就在香港有支行,可以一般都建议大家先去做银行预批准,对于选择的银行,确定好首付款的需要在加拿大本地的时间,不要影响到之后交易
 
 
 
7.律师
 
律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如产权,抵押,欠款等。本章节仅就所了解信息阐述,不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题,敬请咨询专业律师。
 
 
 
8.RE-VISIT
 
交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。
 
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。
 
第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。
 
 
9.交割
 
交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转 让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
 
交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。
买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。
 
 
 
 
10.后交割时期
 
     
1.尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;
 
 
2.有些律师会帮买家致电水电气公司,通知更换业主;买家在顺利交割后,应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认;
 
  3.如果屋顶,暖炉,空调等使用年限快到期,应尽快更新;阁楼保温棉不足应尽快加足;租赁的热水炉使用超过一定年限,应尽快通知租赁公司免费更换;   4.如果有比较大的装修,如更换窗户、地板等,尽量早作决定和规划,最好在搬入新居时都做好。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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