关于卖房的那些事

 

多伦多卖房主要的两种方式:

 

私人进行交易 V.S 专业地产经纪人进行交易

通过私人进行交易

卖家可以在自家门口挂上For Sale的牌子。通过自己对房子进行估价,自己跟买家进行谈判交易。整个过程自己完成。好处直接明了,当然是无需支付任何中介费用。坏处也显而易见,则是其一估价可能不够专业准确,过高无人问津,过低自己吃亏,其二是客户来源少,宣传力度有限,即使有很多人来看房,真正有意买房的却较少,付出了时间精力却达不到好的效益。另外,合同(offer)事后虽然也可以请律师帮忙把关,但是在谈判中对offer中的条件条款,一般卖家未必有深入了解,牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

 

 

 

 

 

 

 

通过专业地产经纪人进行交易

通过地产经纪卖房一般称之为listing。以加房集团为例子,当卖房客人联系加房集团经纪人后,加房集团地产经纪人会通过对比同类型同区域房屋,历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意由加房集团经纪人为自己的代理,则该经纪人需跟卖家签订代理合同,写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同,那么在其中一家经纪售出房后,卖家还需支付其他经纪相同的佣金,这就有点得不偿失了。根据房产经纪人协会的问卷调查,有大约80%的自卖房者说他们将不再自卖房,主要原因包括:市场定价不准,市场推销不力,信任度问题,和时间消耗等。职业 的经纪人熟知当前市场,拥有过往销售和当前售房的丰富信息,和完整的市场销售计划。仔细评价待选经纪人的经验、热情和个性,要找那些值得你信任、能胜任你 卖房的经纪人。例如我们加房集团房屋挂牌团队就是一个您很好的选择。 
 
以加房集团为例子,在签订代理合同后,加房集团地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可,为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后,所有地产经纪都可以检索到该房产,如有意看房者会与加房集团地产经纪预约时间。加房集团经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒,告知买家经纪们。通常情况下,加房经纪会建议房主在买家看房的时候最好进行回避。同时加房经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志,让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有,加房经纪在报纸上为此房投放广告进行宣传,尽可能在短时间内更多人留意到此房的最新资讯。
 
加房集团为您提供最专业的卖房方案与技巧
 
一般来讲,加房经纪会联合卖家对需要出售的房屋进行“美容”。例如,重新粉刷墙壁,修补外貌,裂痕,清洁地毯,把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能,来进行家具摆设则是再好不过,让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”,才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。为此加房经纪还特意为此总结了以往多年快速高效买卖房屋的一些技巧:
 
 
 
  a.尽最大努力创造看起来干净,明亮,热情和温暖的空间。大多数潜在买家正在寻找一个这样的家。轻轻粉饰一下,不需要大修的。屋子的外表非常重要,房子是否干净明亮整洁,卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多,买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的,尽管你只是卖你的房子。

 

b.不要在能够提升房屋价格的要素上省钱。很多卖家在卖房前,不愿意对房屋作哪怕是最基本的装修或润色,这样要么不能吸引足够数量的买家,要么卖不出好价格。根据市场的统计,比如卖房前的粉刷,橱柜的改造,更换新式门窗等,这些投入不大的小投入可以产生的房屋价格巨大提升。投资在相对省力,低成本,高收益的装修,如重新粉刷墙壁,更换过时的灯光或水龙头。小小的变化就能让人有一个更好的第一印象。相反,如果卖家不这样做,很可能被迫在价格上让步于不怕麻烦的买家。有些卖家会说,我最怕装修了,或者我愿意在价格上做出一些让步,只要别让我干这干那。这些想法已被多年的实践证明是代价高昂的。我们的建议是,最起码您得把房子中的个性化因素除掉,比如您房间里的各类小装饰品,鞋柜,浴室中的各类私人物品收起来,再做一下全屋的粉刷,这也许是最基本的卖房的首要工作。不要太过将自己的风格加到要卖掉的房子里,让潜在买家也能想象自己的家居风格于此。

 
 
 
 
c.挂牌价要合理,不要过高。挂牌价不切实际是很多人第一次卖房常见的错误。想卖个好价钱是人之常情,问题在于,你无论觉得自己的房子有多值钱,房子本身需要在市场上经过检验,直到找到愿意出这个价钱的买家才行。比如说,您所在的社区同类房型卖70万,您非要挂90万,其直接后果是,众多买家被同时挂牌的您的街坊吸引去了,您的房子在无形中为别人的房子做了免费广告:可能看房的人不少,却无人愿意还价或谈判,这些人看完您的房子之后,转头就给别的房子下Offer去了。几个星期过去了,当街坊的房子卖出去了,您恍然大悟,被迫降到市场价时,另一个副作用又来了,市场会认为,您的房子极有可能有重大缺陷,不然为什么那么长时间卖不出去?而且还要主动降价!对于卖家来说,一定不能小看‘市场上挂牌天数’这个重要指标,长期在市场上挂牌,要么极难卖出市场价(匡论卖家的理想价),要么干脆卖不出去。很多人是在被市场教训一番之后才明白这个道理的,而有些经验不足的房产经纪人要么不能说服卖家,要么为了迎合卖家,按卖家的要求挂牌,结果很可能给卖家带来真正的煎熬。
 
房子订价前,做好充分的市场调研: 订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格,做为卖主,你肯定想成交价与叫价越接近越好,如果订价过高,所冒风险是买主和代理人会觉得你没有诚意,不太严肃。如果订价过低,将导致成交价会低于你的期望值。最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型,包括市场上待售的销售价格,这个价格将是买主 人认为你房子所值的价格,另外,多数的市政府会提供有公共记录的售房记录,这也是获取该信息的好方法。
 
 
d.不要挥霍投资于像游泳池,按摩浴缸,或大池塘的大型升级。事实上,你不会收回投资,因为维护工作费用太庞大会令买家有却步的可能。比如游泳池,在华人中产群体中,这一元素并不是很受待见,很多买家并不愿意为此多付太多,而卖家为了突出游泳池的奢华,加盖,泳池加热,增加桑拿等设施,很可能投入10块的成本,只能在售价上收回5块甚至更少,属于没有把好钢用在刀刃上。  
  e.精心装饰,强化视觉效果: 房间装饰装修多用中性色,象白色,浅绿褐色,精心挑选一些小物件以增加感性和个性。一个中立的色调的橱柜,无瑕疵的台面和地板,最新型号的厨房电器(不锈钢尤佳)。甚至一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增,多参考装饰装修杂志会给你带来灵感。这都能让你房子卖得更好的价钱。
f.不怕暴露房子的问题: 聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在,这即可增加信任度也为将来避免了法律责任,那是否会影响你的售价?请记住,你的售价是基于房子当前的状况,俗话说:“一分钱一分货”,如果将所有物价全换成新的,售价肯定会成倍增加。  
 
g.不要让别人知道你卖房的原因: 你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式,保守此秘密至关重要。例如,如果他们知道你必须很快搬走,谈判时你将处于被动地位,当问起时,只说需换房,记住,只自己知道原因即可。
 
同时,卖房的时机很重要,多伦多地区一年四季分明,人们一年的室外活动也大体相似,有章可循。春天时节,往往买卖双方都很活跃,交易兴旺,夏天时,大多数家庭忙于安排度假节目,看房卖房的人都会少一些,秋天又再次活跃起来,冬天天寒地冻,大众大多躲在室内,房屋交易自然很少。在一个均衡的房屋市场中,如果了解到这个季节性因素,聪明的买家会在冬天去看房,因为这时挂牌的卖家往往急于成交,在价格上有较大的可能让步。而卖家最好不要在这时挂牌,因为买家数量不足,在这个季节上市,而不是多等几个月,就是在告诉市场你急于交易。
h.联系加房集团房屋销售团队,你将得到意想不到的收获,我们有一整套为你量身定做的销售方案,我们保证你的房屋售出价格高于市场价。
 
 
 
当有人看中房子时,会让他/她的地产经纪下offer给我们加房卖方经纪。市场火热时,出现多个offer即同时给一个房屋的情况是相当普遍的,卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格,所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然,抢offer是对卖家十分有利的,卖家可以选择价高者或提出更少条件(condition)的offer来接受。例如不接受带有贷款的offer。
 
 
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内(一般为24小时)签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房,贷款等方面的条件,只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后,即任何一方签署acceptance(接受)后,一般在之后的24小时内,买方要送交定金(大约总售价的5%)给卖方经纪公司信托帐户。
 
 
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序,也确保交易合法有效。如没有相熟的律师,通常加房经纪也会向自己的客户推荐。
 
 
如果产生任何条件或价格的变动,双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后,签订书面补充协议(amendment or waiver)。在这过程中,就需要双方经纪进行谈判,良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益,并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
 
 
在offer生效后,卖家需在交房日期前把房屋清空,清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外,还要注意所有的发票,说明书,建筑图,地界图,平面图等资料,以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空,买家有权锁门。
 
 
综合来说,有了加房地产经纪的帮助,卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主,也不用担心房子会卖亏了,只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
 
 
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