关于购买楼花的那些事

 

楼花是指尚未开工或建筑完工的房地产物业,开发商拿出设计图给购房者认购,这时的房价是最便宜的,也是公认的最佳投资时机。投资楼花是投资房地产的一个极为常用,同时也是效率非常高的手段。从投资的角度看,买楼花等于是买进一个房产合约。 

 

楼花 V.S 现房

首先是资金占用量,楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换,至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题,以较小的投入实现安居之梦,这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款,往往直接需要支付20%的首付。

 

 

其次是房价,一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房,在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值,等于用15%-20%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

作为房地产类的投资产品,楼花同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,通常会有2-4年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。

   

购买楼花一些不可忽视的费用:

楼花的交割有两个Closing date,一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的FinalClosing。购买楼花的费用也包括了以下几项:

 

   

1. 律师费 (Legal Fee):

 

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。FinalClosing的律师费与二手房相同,Occupancy Closing律师费则因人而异。

 

2. 水电气表安装费

(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):

每种的安装费分别在$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商会在FinalClosing的时候收取这些安装费,买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

 

3. 入住费(Occupancy Fee):

当一座建筑物的主体结构施工完成,而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就可以拿钥匙入住了。这就是Occupancy Closing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模,所买单位的楼层,以及政府的办事效率。举例而言,30到40层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月,而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。
在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成:一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。所以从Occupancy Closing开始,就得想办法将投资房租出去,不能空置。

   

4. 楼花转让费(Assignment Fee):

如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋,这称为转让楼花合同Assignment。这个转让必须经过开发商的书面同意,同时开发商要收取转让费。

 

5. 教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候,这些费用是计算在房屋的成本里的。但是,由于楼花的开发周期往往有2到4年,在几年以后产权交割的时候,如果这两项政府收费增加了,所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中,通常会注明买家来支付可能出现的额外费用,也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少,用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候,一定要切记询问开发商,或者是让你的经纪去帮你联系开发商,看看是否可以Cap Levy。

 

6. 支票跳票费(Admin fee):

在签署买卖合同的时候,通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票;在Occupancy Closing之后,你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况,银行会收取手续费,少则也要数十元。

7. 开发商的律师管理费(Lawyer society fee):

有些开发商卖房子请律师来完成交易,却要买家来付律师费。所以一定要擦亮眼睛。

 

 

 

 

 

购买楼花还需注意以下事项:

 

1. 了解开发商的背景,声誉及以往建筑历史;还要分析楼盘的地理位置、户型、设计风格,开发商有没有提供CAP Levy(包括开发费和教育费等的)上限等;

2. 了解安省税HST一般是包含在楼花购买价格中。自住会有HST Rebate。商业用途另算;

3. 若以投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税;

4. 另外,交接楼花时要缴纳土地交易税,多伦多市范围内是双重土地税;

5. 若是短期投资炒作楼花,所得利润将100%taxable.

6. 相关税务和会计问题请联系咨询相关专家,这里只做一般性提醒

 

购买楼花的流程:  

 

  1. 研究户型图,选最喜欢的户型和楼层范围

 

  2. 有条件实地考察或GOOGLE上了解CONDO位置和地理环境。

 

  3. 找寻专业、负责的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型,不需要定金(只需要您提供一些客户基本信息和:驾照或别的证件,住址,Email地址,电话和职业,SIN#等),这一步最关键,受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

 

  4. 开发商通知签购买合同,一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交5000加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外,可签一个委托协议(POA),委托您的家人,朋友或经纪代您签合同,有的开发商会要求购买者必须到现场。
    买家在签订购房合同时还应注意:
a. 核对您的名字
b. 楼层和单元是否正确
c. 押金数目和缴钱时间
d. 有无车位和储藏室
e. 可否转让,转让条件
f. 开发税是否规定有上限

 

  5. 签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同,甚至找律师阅读合同,本人建议一定要到银行做预贷款审批。

 

  6. 10天冷静期内您可以随时反悔,终止合同。
  7. 一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件,建议越早做越好,因为合同一旦生效具有法律效力。

 

加房温馨提示:

买家还要注意在楼花购买后会有Occupancy Closing和FinalClosing,这是两个不同概念,在这两个closing之间会有段被称为interimoccupancy的时间,这段时间也会有入住成本发生:包括这段时间未付房款部分产生的利息,应支付的地税,预计的公共区域管理费等,律师会帮助计算清楚。

 

 
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